El nearshoring adicional a la llegada de Tesla a Nuevo León detonará el mercado inmobiliario de la Entidad, principalmente en la zona de Santa Catarina, estiman especialistas.
"En cuanto al mercado industrial, el crecimiento (previo al anuncio de Tesla), ya era de entre un 10 y 12 por ciento al año", señala Sergio Reséndez.
El director de la zona norte de Colliers asegura que la demanda de espacios aumentará con la llegada de nuevos proveedores durante el tiempo de construcción de la planta. "A números preliminares podríamos estar creciendo en demanda alrededor del 20 por ciento", puntualiza.
Aclara que aunque el valor en la venta o renta de los terrenos industriales sí subirá, todo dependerá de sus características.
"En terrenos cercanos a la planta de Tesla, si la infraestructura se hace con la capacidad suficiente como para abastecerlos, en tema de precio puede impactarse entre 10 a 15 por ciento", comenta Reséndez.
Pero esto no aplica para todos los terrenos. Lo que hace una propiedad industrial deseable es el uso de suelo, equipamiento, restricciones por el tipo de producción, zonas de amortiguamiento y ecológicas, entre otros factores, agrega.
El radio de impacto que tendrá la llegada de la empresa será a nivel estatal y no en una zona específica, coincide Jorge González Mogas, desarrollador de parques industriales.
"Si Santa Catarina se vuelve muy caro, pueden preferir Escobedo, Ciénega de Flores o Salinas Victoria", menciona.
"Al final del día los proveedores tienen que estar en la región, no a un lado de la empresa".
Ambos señalan que el "boom" industrial por el nearshoring ya ha encarecido, en general, el costo para desarrollar naves industriales. "En Monterrey tenemos más de 50 desarrolladores industriales compitiendo en este mercado", indica Reséndez.
"La competencia hará que el que se salga del rango de precio lo dejen fuera de la competencia".
La firma Newmark describe que regiones de la frontera norte, el noreste y occidente del País en donde se ha focalizado el aterrizaje de nuevas empresas como resultado del nearshoring, la tasa de disponibilidad de tierra industrial es cada vez menor, derivado de esa mayor demanda.
"Vale la pena destacar también que esto ha llevado a que la disponibilidad de espacios industriales clase A en dichas regiones, sea muy cercana a cero".
Por ejemplo, en su reporte del cuarto trimestre del 2022, reveló que el inventario total en Monterrey y alrededores fue de 7.8 millones de metros cuadrados, con una tasa de disponibilidad del 0.5 por ciento.
Esos valores en el mismo periodo del 2021 fueron 7 millones de metros cuadrados y una tasa de disponibilidad de 2.5 por ciento.
Para facilitar la contratación de talento ante la llegada de nuevas inversiones por el nearshoring, el Gobierno de Nuevo León lanzará herramientas digitales al servicio de quienes buscan un trabajo y de los empleadores.
"Son dos de los principales retos que nos planteamos con la llegada de inversiones récord", dice Federico Rojas Veloquio, Secretario del Trabajo del Estado.
Señala que el próximo 28 de marzo arrancará una plataforma de geolocalización de plazas laborales, mediante la cual los ciudadanos podrán localizar desde su dispositivo móvil la ubicación, al estilo "google maps", de empleos disponibles en la industria, el comercio y otros servicios.
"La gente va a buscar empleo a través de un mapa geolocalizador, 'un map', aplicación en la que aparecen los empleos en la Ciudad y en donde podrá ver, por ejemplo, que en un hotel solicitan un recamarista con sueldo de 8 mil pesos", explica.
La otra aplicación, al servicio de los empleadores, la está desarrollando la dependencia estatal con ayuda del Tecnológico de Monterrey.
"Lo llamamos la Herramienta Predictiva, y consiste en un proceso a través del cual los empleadores podrán contar con una aplicación digital o app para ubicar la movilidad laboral, sus características, la zona geográfica donde se ubica y hasta rangos salariales en las que está ubicado ese talento".
La herramienta será alimentada con información de cámaras empresariales y otros liderazgos del sector productivo.
"Vamos a ubicar qué se ocupa, cuándo y dónde para que las universidades y escuelas técnicas empiecen a preparar el talento que se requiere".
Indica que otra herramienta que está por lanzar la Secretaría del Trabajo es el "Manual para la Inversión Asiática".
"Es otro de los más grandes retos que tuvimos y previmos con la llegada de una gran cantidad de inversión asiática que todos nos dimos cuenta que era la preponderante al inicio de la actual Administración, a finales del 2021 y el primer semestre del 2022".
El objetivo de esta herramienta es decirle a todos los inversionistas provenientes de Asia cómo pueden desarrollar una cultura laboral en el Estado.
En el atractivo que se ha ganado México, como país, como lugar para relocalizar operaciones de empresas de todo el mundo para venderle a Estados Unidos está fincado en gran parte en Nuevo León.
A inicios de febrero pasado, el periódico The Wall Street Journal hizo un extenso reportaje sobre México y las ventajas que están viendo las compañías extranjeras por los beneficios del T-MEC y las interrupciones de las cadenas de suministro desde Asia.
El diario destacó que en lugares como Monterrey, Tijuana, Ciudad Juárez y Chihuahua las inversiones extranjeras se estaban multiplicando.
El último estudio de la firma global de bienes raíces CBRE revela que el 50 por ciento de la Inversión Extranjera Directa (IED) que ha llegado al País por el efecto del nearshoring se debe a Monterrey, lo que se ha reflejado en la demanda de su tierra industrial.
Y en esa relocalización destaca la oleada de empresas de China a la Entidad.
En el 2022, los proyectos confirmados de inversión de esa nación asiática se ubicaron en la tercera posición, sólo después de Estados Unidos y Argentina, de acuerdo con la Secretaría de Economía de Nuevo León.
La firma británica de bienes raíces Savills apunta en un análisis que entre las transacciones más destacadas de cinco empresas chinas en México, tres se ubican en Monterrey y sus alrededores.
Se trata de Hengli Group, que producirá y dará servicio de soporte técnico y almacenamiento de productos hidráulicos en un terreno adquirido en Santa Catarina, donde está construyendo un campus de 1.5 millones de pies cuadrados que arrancará en el tercer trimestre del 2023 con 300 empleos.
También está Lizhong, que dentro del Interpuerto en Monterrey tendrá una planta que producirá 3.6 millones de rines de aluminio ultralivianos al año.
Por su parte, CFMoto, fabricante de motocicletas y vehículos todoterreno, informó que ya arrendó una planta en Monterrey, aunque no precisó el lugar.
Iván Rivas, Secretario de Economía de Nuevo León, refiere que ya incluido el caso Tesla, prevé que la IED que se efectúe durante el 2023 será de unos 8 mil millones de dólares, un 82 por ciento mayor a la registrada en el 2022.
Sin embargo, en número de proyectos confirmados, es decir, anuncios de inversión, que no necesariamente se ejercen en el mismo año, se podría triplicar, de acuerdo con una declaración reciente del Gobernador Samuel García.
Rivas dice que las ventajas del Estado tienen que ver con una serie de factores, como la cercanía geográfica con Estados Unidos, el capital humano, una amplia infraestructura de más de 140 parques industriales.
"Así como el ser un estado blindado y seguro, pues contamos con el cruce fronterizo más rápido y seguro de México, que es el Puerto Colombia, que este año podría alcanzar el segundo lugar en recaudación a nivel nacional", describe.
Andrés Ochoa Bünsow, presidente de la agencia de promoción Invest Monterrey, indica que la reestructura global que viven las cadenas de suministro han beneficiado a la Entidad.
"La tendencia más que clara en la actualidad es hacia las cadenas de suministro regionalizadas. Aparte de nearshoring, las empresas ahora también buscan el 'friendshoring'".
Para David Eaton, presidente de la American Chamber (Amcham), Capítulo Monterrey, hay factores internos y externos que están empujando la inversión hacia México y hacia el noreste.
"Monterrey es reconocido a nivel internacional por su excelencia en la manufactura. La mano de obra en México, especialmente en el noreste, es mano de obra calificada, productiva y a buen precio", expone
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